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La nueva Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, también conocida como Ley Hipotecaria, entró en vigor el pasado 16 de junio con el objetivo de equilibrar los derechos de los hipotecados y los bancos tras las continuas condiciones abusivas de los créditos en el pasado.

Con la nueva ley, exigida por parte de la Unión Europea, se fijan las condiciones para la concesión de hipotecas e incluye multitud de novedades. En ella, se destaca que se debe incorporar más información y de forma más clara a la par que se incluyen mayores garantías para los hipotecados y menos gastos para los usuarios, ya que algunos impuestos los deben asumir los bancos a partir de ahora.

Cambios más destacados

1. Obligación por parte del cliente de acudir al notario con una antelación mínima de 10 días para analizar con él las condiciones de la documentación aportada por el blanco y solventar posibles dudas.

2. Por su parte, el banco debe entregar al cliente y a los notarios que elijan los clientes toda la documentación detallada a través de una plataforma telemática segura en un plazo de, al menos, esos 10 días antes de la firma de la hipoteca para garantizar que el contenido se ajusta totalmente a la ley.

3. Se exige que los bancos, antes que nada, analicen en profundidad la solvencia del cliente como para garantizar que hay capacidad de pago de todas las cuentas.

4. Se limitan las comisiones por amortización anticipada, ya sea total o parcial (se fijará según el interés de la hipoteca -fija o variable- y según en el momento en que se realice la cancelación). Únicamente se puede optar a ella si al banco se le genera una pérdida financiera y debe comunicarse con un plazo máximo de un mes la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo.

5. Se amplía el límite del deudor (o cláusula de vencimiento anticipado) antes de que el banco pueda iniciar la ejecución de la hipoteca y embargar la casa. Como mínimo, hay que incumplir 12 mensualidades o un 3% del préstamo durante la primera mitad del plazo, quedando prohibidas las cláusulas suelo.

6. Se abarata el proceso de conversión de una hipoteca variable a una fija, multidivisa o en euros. Así, los bancos deben de informar periódicamente de los incrementos de la deuda por el aumento del valor de la divisa con respecto al euro. Y esto sirve también para aquellas hipotecas anteriores a la entrada en vigor de la norma.

7. Se limita el interés de demora que pueden aplicar los bancos si el cliente se retrasa en el pago, por lo que el aumento de este interés no podrá superar los 3 puntos porcentuales. Así que, por ejemplo, si el cliente estaba pagando un 2% por su préstamos, no podrá subir más de un 5% en caso de retrasarse en abonar las cuotas.

8. Se prohíbe que la concesión de la hipoteca esté sujeta a la contratación de otros productos como seguros, pólizas del hogar o planes de pensiones. Aunque las entidades pueden ofrecer bonificaciones en el préstamos a cambio de contratar algunos de estos servicios.

9. Se reparten los gastos de formalización de la hipoteca: el banco debe hacerse cargo del pago de notaría, registro, gestoría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados mientras el cliente solo paga la tasación y las copias de escritura que se soliciten.

10. Más libertad para cambiar de banco. En el momento de subrogación, si otro banco hace una contraoferta igual o mejor a la que se está negociando, no hay obligación de rechazarlo como pasaba antes. De esta forma, hay libertad para elegir el banco que mejores condiciones ofrezca o sea más apropiado.

Esta nueva Ley Hipotecaria tiene el fin de aportar más transparencia al mercado y mayor protección para los consumidores. Sin embargo, el propio Banco de España alertó en marzo que los bancos podrían reaccionar a esta ley endureciendo los requisitos para conceder préstamos para la compra de viviendas o, incluso, encareciendo las hipotecas en sí. De esta forma, quienes saldrían más perjudicados serían aquellos clientes que no tengan un empleo estable como son los jóvenes o los autónomos.

La norma no tiene carácter retroactivo, es decir, solo afecta a las hipotecas que se formalicen a partir de la entrada en vigor de la misma, el 16 de junio de 2019.

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