¿Qué ocurre con la ganancia patrimonial que se deriva de la transmisión si la escritura pública de compraventa se otorga bajo una condición suspensiva?
La condición suspensiva es aquella que hace depender la eficacia de un contrato y la exigibilidad de las obligaciones nacidas del mismo de un suceso futuro e incierto, de modo que no se produce la plenitud de efectos jurídicos hasta que se cumpla
De esta forma, sujetar una venta a una condición suspensiva significa que todo el negocio queda sujeto al cumplimiento o no de la condición, de manera que no existe transmisión del dominio. Dicha transmisión se produce en cualquier caso cuando, cumplida la condición suspensiva, se formalice la escritura pública de compraventa.
Ejemplo
Una persona firma un contrato privado con una empresa. El contrato, sujeto a una condición suspensiva, tiene como objeto la venta de varias fincas. Se estipula en el mismo que la posesión a título de dueño se llevará a cabo en el momento de otorgarse la escritura de compraventa. Por otra parte, si llegada una fecha acordada del año 2014 no se cumpliera la condición citada, las cantidades abonadas quedan a beneficio de la parte vendedora.
Una vez el vendedor ha recibido varias cantidades de carácter anual, el contrato se resuelve de forma definitiva por haberse superado el plazo de incumplimiento de la condición a la que estaba sujeta. En este momento, los importes recibidos se consideran indemnización por daños y perjuicios.
En 2016, la Administración dicta acuerdo de liquidación provisional por el IRPF del año 2014, y aumenta la base imponible general declarada por el vendedor, por el concepto de ganancias patrimoniales que no derivan de la transmisión de elementos patrimoniales. Ante esto, el obligado interpone reclamación económico-administrativa ante el TEAR, el cual emite resolución estimatoria, y anula el acto impugnado.
Por tanto, las cantidades que pueda recibir el vendedor con anterioridad a dicha transmisión son siempre anticipos o entregas a cuenta del futuro precio a percibir, sin que se pueda desvincular dichas cantidades de la futura alteración patrimonial que se derive de la transmisión. Teniendo en cuenta lo anterior, considera el TEAC que esta alteración patrimonial y, por tanto, el devengo de la ganancia patrimonial tiene lugar en el año 2014, cuando las cantidades entregadas se transforman en indemnizaciones por daños y perjuicios. Por ello, procede imputar a dicho año las cantidades entregadas al vendedor en los años anteriores.
CONCLUSIÓN
En un contrato de compraventa sujeto a una condición suspensiva, las cantidades que reciba el vendedor con anterioridad a la transmisión de la propiedad se consideran anticipos o entregas a cuenta del futuro precio a percibir. Si finalmente no se cumple dicha condición, por dichas cantidades se produce una ganancia patrimonial que no viene de la propia transmisión patrimonial, sino de una indemnización por daños y perjuicios, a integrar en la parte general de la base imponible del período impositivo en el que tenga lugar el incumplimiento de la misma.
Pero, ¿qué ocurre si la condición suspensiva se cumple?
En este caso, sería una compraventa normal excepto si entre el contrato de compraventa y la escritura ha pasado más d un ejercicio fiscal. Si es así, las cantidades a cuenta que se entregaron se declaran en el primer ejercicio y el resto se abona al firmar escritura pública de compraventa y se declara en la renta del siguiente año.
